今年一纸新规秒杀“类住宅”
2012-02-14 14:12 来源: 每日商报 作者: 编辑: 毛雨佳

  像丁香公馆这样有阳台的酒店式公寓今后将消失

  春节后,淡出鸟来的杭州楼市惟一的热点集中在商业地产上。针对商业办公等非住宅类项目规划设计与管理所出台的新规成为了现下最热门的话题,受影响最大的无疑是去年热卖的“酒店式公寓”。去年国家调控政策导致住宅销售受限,却成就了兼具“类住宅”功能的酒店式公寓供应量和成交量双双大涨,一些住宅开发商也将眼光投向商业地块,希望通过开发酒店式公寓在淡市中寻找出路。

  新出台的新规无疑将这种商业性质的“类住宅”秒杀,规划方案已经批出的开发商有着一种“逃出生天”的喜悦,在售的酒店式公寓更成为绝版,顿时身价倍增;与此同时,规划还没报批通过的项目就只剩下悲催的等待,或者索性改规划,另作他用。而就在本周二、周三,杭州主城区有大量商业用地出让,也是受到冷遇,部分开发商表示,在各种新规、调控限制的严控下,留给开发商的出路越来越窄。

  设计、推广等各方面被限制

  今后酒店式公寓或将大变脸

  1月18日,杭州市政府下发的《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》(下称《意见》),该《意见》对商业办公等非住宅类项目在设计、推广、案名等方面做了严格限制,禁止出现带有居住功能的暗示。该《意见》将于公布之日起30日后正式实施,即本月11日起正式实施。

  自该《意见》公布开始,业内就纷纷反映:这样的规定或许将终结酒店式公寓热销的传奇。其实,从限购、限贷政策实施以来,酒店式公寓就因为占据了不限购、不限贷的优势,而且又具备“类住宅”功能而大受欢迎,而杭州市政府下发的这一《规定》,无疑对今后酒店式公寓的规划、设计、宣传造成很大的影响。因此,也有不少投资者称:目前已审批但未售的酒店式公寓将成为绝版,颇具投资价值。

  细看该《意见》,记者发现其中有如下规定:商业办公等非住宅项目应采取公共走廊式布局,卫生间应按层集中设置。其中《意见》中以解释的方式规定了标准层面积小于600平方米的,带独立卫生间的分割单元不超过1个。就目前市场上在售的酒店式公寓而言,其实每户都配有一个独立的卫生间,如果按照该规定实施,那么现在配有独立卫生间的酒店式公寓在将来或将绝迹。

  除了对于卫生间数量的规定,在设置厨房、燃气管道、阳台上,该《意见》显示:禁止设置外挑式阳台、飘窗及不得设置厨房和燃气管道。购买过酒店式公寓的人都知道,自从住宅被限购以来,不少开发商将酒店式公寓往“类住宅”的方向进行设计,除了具备独立的卫生间,大部分精装修的酒店式公寓尽管不能通燃气,但在设计上多数采用了开放式厨房,购房者也被告知将来可使用电磁炉等。另外有一批酒店式公寓甚至还设置了外挑式阳台,功能的设置几乎与住宅一样。

  而该《意见》的实施,无疑对这些“类住宅”功能进行了“终结”,对于已经规划好但是未审批的酒店式公寓项目而言,无疑是当头棒喝。除了这些在规划、设计上的规定之外,该《意见》对于酒店式公寓案名及宣传上也进行了一些规定:开发商在建设、销售时不得采用带有公寓、家园、花苑等含有住宅性质的名称,其广告宣传、楼书中不得暗示居住功能,并应在楼盘名称后用相同字体、字号注明非住宅用途。

  其实,早在2003年12月10日,杭州市人民政府办公厅就曾下发过《关于规范杭州市区房地产市场部分公共建筑设计与管理的若干意见》,重点针对非住宅用地上出现的公寓式酒店、公寓式写字楼等带有居住功能的公共建筑作出规定。但相比老规定,即将实施的新规规定得更为彻底,也让今后酒店式公寓在设计、建造、宣传上无漏洞可钻。

   2011年酒店式公寓狂飙突进

   7500余套成交量占到楼市总量的三成多

  现在再回头看2011年杭城酒店式公寓供应量和成交量双双大涨、无论在商业地产市场和整个楼市都扮演举足轻重角色的惊人行情,我们或许更能理解此番酒店式公寓新政出台的一部分意义所在。

  冰冻的2011年,杭州主城区商业地产项目共成交房源10562套,跟2010年的10568套打成平手,比之于2009年的14857套则差距明显;与此同时,主城区住宅成交量却仅为12784套,较之于2010年的25392套足足下跌近半,更不用说2009年狂飙突进的51462套了。而具体到三类商业性质产品,商铺和写字楼双双走弱不敌2010年,之所以成交总量还能打平,全靠酒店式公寓大放光彩“单骑救主”。

  整个2011年,杭州主城区一共成交酒店式公寓7591套,成交面积54.0万平方米,较之于2010年的6233套、39.7万方有大幅增长,成交面积增幅达36%,在寒冷楼市之下已属难能可贵。全年有两个月成交量突破千套,分别是9月的1199套和12月的1097套。概括来说,去年商业地产项目的成交量罕见地占据了整体楼市的近半壁江山,而这其中,商业地产市场超过七成的成交套数是由酒店式公寓来完成的;最终,酒店式公寓7500余套的成交量占到了整体楼市的三成多。

  当然,酒店式公寓达成如此抢眼的行情绝非幸致,而是在激烈价格战的基础上“杀出了一条血路”。相较于纯写字楼供应量少、户型面积大、投资门槛高的局面,酒店式公寓面积小、总价低、不限购、不限贷,在功能性上又最接近于住宅,最终凭借“以价换量”的招数在去年的楼市严冬中成功突围。在2011年杭州主城区成交套数前十楼盘排行榜中,前四名除了亚军自在城,其余均为酒店式公寓项目:保利·湾天地是众所周知的冠军,全年成交1963套,中凯·东方红街成交977套名列季军,世茂江滨Cosmo成交853套名列第四;中天·西城纪成交489套,名列第八。

  从去年全年的成交行情来看,酒店式公寓的成交放量主要集中在两个阶段。第一个阶段是三四月份,代表楼盘是地处钱江新城核心区的城市之星,该楼盘以33600元/平方米的均价推出大户型酒店式公寓,当天即销售逾八成,一个月后又迅速加推了另一幢楼,蓝色钱江也在同期推出房源。第二个阶段是9月份以后,以下沙东沿江区块的保利·湾天地千人团购和世茂·江滨cosmo裸降为代表,价格大幅下探直接刺激购房者下单,又掀起一轮酒店式公寓的成交热潮。同时,杭州酒店式公寓的价格也开始松动,之后开盘的中天·西城纪、和达城、东东城、野风·现代中心,其价格低于市场预期。

  去年住宅市场受限,酒店式公寓反而就此狂飙突进,这或许也是此次新规出台的重要诱因。不少业内人士分析认为,新规体现了政府意在调控整个房地产行业的决心和力度,酒店式公寓作为一种类住宅产品却又不受住宅调控政策限制,成为部分投资、投机资金入市的另一个渠道,这正是政府要加以围追堵截的方向。“在我看来,新规一方面体现了房产调控的继续深化和全方位覆盖,同时也意味着调控力度不会放松;另一方面,这对商业地产来说起到了规范整个市场的作用。”杭州万国投资管理有限公司副总经理王征判断称。

  酒店式公寓开发简单、收益快捷

  不少商业地块变成“类住宅”

  从源头上看,大量酒店式公寓的大行其道和开发商在拿地之初就瞄准这种“类住宅”来规划不无关系。放眼如今市面上在售或是即将出售的商业性质的“类住宅”产品,有相当一部分是商住地块的商业部分或者是一整块商业地块都规划成了酒店式公寓,对于很多以开发住宅为主业的开发商来说,这类物业开发相对简单、收益快捷。

  “说实话,以前拿商业地、做酒店式公寓并不是主流,很多是无奈之举,同是住宅功能,不限购、不限贷,购房者当然买70年产权的住宅。”一位开发商实话实说。确实,查看过去5年杭州商业金融用地的出让情况,除了去年商业用地出让面积基本和宅地面积持平、为34.71万平方米外,2007年-2010年主城区的宅地出让面积都大大超过商业用地,尤其是2007年、2009年商业用地出让量不到全年总出让量的两成,而宅地出让量都超过了300万平方米,在杭州70年产权的住宅几乎是一统天下的格局。直到去年随着限购、限贷政策的出台,杭州住宅楼盘去化滞缓,“酒店式公寓”才在调控的隆冬中度过了一个暖暖的春天。

  这一行情变化,也直接影响着拿地开发商的规划抉择:拿下带有大量商业地的商住地块也没关系,商业部分可以做成酒店式公寓,既能挡噪音,市场又不愁卖;嫌宅地价格高也没关系,拿块门槛相对低的商业地做酒店式公寓,也有商机……开发商直言:“商业物业其实对地段要求非常高,除非有实力拿到非常大型的地块,且有能力开发成具规模、有商圈辐射力的商业综合体,否则一般小规模的商业地块只能开发成写字楼、酒店式公寓或是市场、MALL等,这些都需要很便利的交通条件以及周边有比较好的商业配套。在目前土地市场上,黄金地段的商业用地毕竟不多,而且长期以来,商业地产在杭州都不是主流,基本是‘商住倒挂’,对开发商来说,开发酒店式公寓是件更现实、更省力的事。”

  一纸新规出台

  措手不及的开发商反应不一

  酒店式公寓新规的出台,让不少开发商都有些来不及反应。这两天,记者采访了多数在售、将售酒店式公寓项目的相关负责人,接到电话后,或许是由于新年刚过的关系,很多人对于新规的具体内容还没有完全看透。“我们项目的规划已经审批出来了,这应该是利好吧”,不少已通过审批的项目负责人都抱有这样的想法,但对以后宣传上的限制还不曾多加考虑。

  谈及新政出台的原因,不少业内人士认为酒店式公寓一直处于住宅和商业的“灰色地带”,现在出台这样的政策,主要还是为了对商业办公项目等非住宅类市场进行规范和净化。赢商投资总经理方芳分析认为:“禁‘酒’(酒店式公寓)令很早就有说起,杭州的新政也不是首创。个人认为出台这样的政策主要有以下几方面的考虑:首先,自住宅宏观调控后,酒店式公寓的成交一直不错,对大政策构成了一种干扰,现在政府也是在及时踩刹车;其次,新政能够让商业用地较好地回归原本的用途,像之前酒店式公寓大多被操作成‘类住宅’产品,事实上有点扰乱城市规划功能。所以从长远来看,这样的政策对整个城市的健康发展是有好处的。”

  自新规颁布以来,中间穿插了春节,今年很多房产公司又延迟到元宵后正常上班,于是开发商的反应速度显得有点慢。直到这两天,随着新政即将实施,开发商陆续开工,这一禁令才成为手上握有商业性质项目的房产公司们开年会议的重要话题。新政只给出了短短三十天的缓冲期,因此开发商们的反应基本分为三种:在售项目和规划已经报批成功的项目纷纷大呼这是利好消息,房源成为绝版;来不及报批的项目就有些“无力回天”了,接下去要研究的是如何改变规划;也有极少数项目在加足马力赶着报批规划方案,争做最后一批“逃出生天”的幸运者。

  去年两度开盘两度热销的中天·西城纪,其位于文一路上的售楼部这几天切实感受到了新政后市场反映出来的暖意。“最近来电和来访量挺不错,春节长假后几乎每天都能有成交,上周的双休日更是迎来了二十多组来访客户。”该楼盘相关营销负责人赵永梅笑称,新政对于在售项目尤其是之前就卖得不错的项目来说,无疑是一大利好。城东的另一楼盘则希望能将这一利好效应加以延长,于是选择了今年缓推之前已经卖了一小部分的酒店式公寓,即将先行推出另外的商业性质产品。在该开发商看来,一则去年酒店式公寓卖得火价格战也打得很狠,今年是时候缓一缓了,另一方面,既然手上的酒店式公寓已是奇货可居,那么大可以慢慢卖。

  规划还没报批通过的项目就有些悲催了,尤其是很多去年拍下商业地块的开发商。某公司去年拿下了城北的一块小型商业用地,原先考虑规划自用写字楼、酒店式公寓和商业街等各种类型,眼下新规一出,酒店式公寓部分只能另作他用了。此外,也有少数公司这周正在赶审批末班车:近百万方综合体项目远洋·杭州大运河商务区除了户型较小、已经批出的远洋·VSOHO外,还另设计有大户型酒店式公寓产品,这一部分规划方案已经提交,目前正在等待批复。

  商业土地买家被迫做“纯商业”

  土地市场再陷尴尬

  “不能造‘酒店式公寓’,就意味着要开发纯商业,例如写字楼、酒店、商场等。对开发商来说,未来同一个区域写字楼、商场多了竞争会相当激烈,一直商住倒挂的杭州商业地产前路更加艰难;对杭州土地市场而言,淡市基本靠商业地块在支撑,开发商对商业地块兴趣的减弱,政府推地压力就更大了。”业内人士分析说。

  据了解,其实从去年开始,杭州商业地产业界就传出了禁“酒”令,相关部门已经开始严控“类住宅”的酒店式公寓,规划审批变得艰难,很多开发商在拿地时就已经有所顾虑,所以去年出让的很多商业地也基本具有小体量、好地段、直接成交等特点,部分公司拿下商业地是拿来做公司总部的,但也不排除拿出少量物业做成酒店式公寓来销售,以期收回部分成本。可今年新规的正式出台将“酒店式公寓”彻底封杀,一些已经拿地的开发商不得不修改规划,更多没拿地的则会选择观望。

  有业内人士认为,前天、昨天杭州主城区虽然成功出让了9宗地块,其中8宗是商业地块,但由于杭州实行的是勾地制(一宗地块在挂牌前会有开发商承诺最低以底价拿地,并支付一定比例的保证金),且这些土地出让公告早在去年12月底就挂出,这意味着地块可能一早勾出,所以这两天的出让并不能说明问题,新规是否会对土地市场造成影响,要看接下来土地市场的实际出让情况了。

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